Zaczynamy nowy projekt – mieszkanie na flipa w Katowicach

Występując na spotkaniach Global Investor Club podaję przykłady moich projektów. Słuchaczami najczęściej są inwestorzy robiący flipy, wynajem, podnajem. Osoby inwestujące około 1 miliona złotych rocznie. Czasami trafia się mniejszy deweloper, który buduje do kilkunastu domów lub kilkudziesięciu lokali rocznie. Moje rozmowy z większymi inwestorami odbywają się na indywidualnych spotkaniach poza Klubem.

Kiedy wspomniałem o prowadzeniu bloga, zaraz pojawiły się pomysły, by takie inwestycje śledzić od początku do końca, dyskutować w trakcie nad rozwiązaniami i podsumowywać w oparciu o doświadczenia moje.

Wprawdzie pojedyncze mieszkania i działki stanowią dla mnie działalność dodatkową, to jednak zawsze są ciekawą historią i mogą służyć wielu moim czytelnikom, jako praktyczna wskazówka.

Inwestowanie zdalne

Inwestować zdalnie zacząłem w 2006 roku. Pracują wtedy w korporacji, gdzie na co dzień miałem do czynienia z pracą z innymi krajami, gdzie nie było możliwości bezpośredniego wpływu i kontroli. Ważniejsze było dobre planowanie, komunikacja i reagowanie na materializujące się ryzyka. Jednak najważniejszy jest zespół, który zapewnia wypełnienie zadań w zdalnej lokalizacji. Bez tego żadne działanie się nie powiedzie.

Katowice

Rynkowi katowickiemu zacząłem przyglądać się rok temu, wraz z rozwojem oddziału Global Investor Club w tym mieście. Rozległa aglomeracja, kilka miast, prawie 3 miliony mieszkańców. Główna trasa średnicowa, która od godziny 15-tej staje się nieprzejezdna, a objazdy uniemożliwiają linie kolejowe. Sporo starej substancji w centrum miasta, ale nie tylko. Dużo budownictwa z czasów komuny powtykanych tu i ówdzie. Na wierzchu parę wisienek z ostatnich 10 lat, które wyszły spod ręki architektów. W większości są to budynki państwowe. W sumie rynek pełen możliwości, a ceny lokali do remontu o ponad połowę niższe, niż ceny w Warszawie. Na początek wystarczy.

Pierwszą inwestycję w tym rejonie zaliczyłem rok temu i zdziwiło mnie jak płynny jest to rynek. Duży rynek powoduje, że łatwo jest nabyć i łatwo jest sprzedać. Pomimo niskich cen, nie ma dużej konkurencji. Inwestowanie w nieruchomości, nawet przy najmniejszych lokalach to wciąż kapitałochłonna gra.

Skarbiec Kamienic

Ofertę przy ul. Teatralnej w Katowicach otrzymałem ze Skarbca Kamienic. Jest to projekt, którego jestem ojcem chrzestnym. Przekazałem do Mikołaja Roszaka całą wiedzę, doświadczenie, wzory dokumentów i kontakty, które miałem w zakresie kamienic. Jestem także mentorem rozrastającego się zespołu Skarbca, z którym spotykamy się regularnie w każdym tygodniu nad analizą obiektów, biznesplanowaniem. Pomagam im także rozwiązywać bieżące problemy.

Jestem także pierwszym i najlepszym klientem tego projektu. Tzn. otrzymując dobre oferty – biorę natychmiast i moja odpowiedź zarówno w zakresie tego, czy w lokal wchodzę, czy też nie wychodzi ode mnie w ciągu maksymalnie 2 godzin od zapoznania z ofertą.

Skarbiec daje mi także bardzo dużo elastyczności. Np. moje lokale trzymam do końca na umowie przedwstępnej, płacąc PCC i opłaty notarialne jak najpóźniej w procesie inwestycji, bądź też nie nabywając ich, a zwracając do Skarbca, by ten sprzedał kolejnemu klientowi i rozliczył się ze mną z zarobku. Nie jest to wprawdzie standardowa formuła, ale inwestując ze Skarbcem regularnie i dużo można liczyć na specjalne warunki.

Lokal przy ul. Teatralnej

Ze względu na to, że lokal jest przedmiotem obrotu, nie zdradzę na razie dokładnego adresu. Sama ulica jest fantastycznie zlokalizowana. Centrum. Blisko odnowionego rynku (tak! Katowice mają rynek i to całkiem sympatyczny). Pomiędzy prestiżowymi hotelami, których w Katowicach jest niewiele. Z jednej strony ulicy zabytkowy i okazały budynek teatru. Z drugiej szkoła muzyczna. W bezpośrednim zasięgu kilka wyższych uczelni. Sama ulica w planie rewitalizacji miasta ma zostać zamieniona na deptak z przeważającą funkcją gastronomiczną.

Budynek, w którym mieści się lokal zbudowany został w roku 1893 i jest jednym z niewielu nieodnowionych budynków na tej ulicy. Bardzo podoba mi się, że opłakany stan tynków kontrastuje z sąsiadującym, odnowionym podwórkiem i łatwo jest pokazać stan docelowy.

Sama kamienica, chociaż tynki ma w opłakanym stanie ma zdrowe mury. Cały budynek został wykupiony przez inwestorów Skarbca. Jednych na wynajem, innych na flipa, lokale usługowe pod konkretne działalności – na froncie budynku ma powstać zakład fryzjerski. Wspólnota złożona z inwestorów przegłosowała w ponad 25 uchwałach komplet remontów i aktualnie finalizowane są dokumenty przez architektów do zgłoszeń i pozwoleń. Lada dzień ruszy wymiana pionów.

Umowę przedwstępną podpisałem w sierpniu 2018 roku i wpłaciłem całość kwoty za lokal. Jest to kolejny element mojej dobrej współpracy ze Skarbcem. Za każdym razem ustalam wysokości płatności na poszczególnych etapach oraz weryfikuję, czy na tym etapie potrzebują więcej, czy mniej. Jeżeli więcej teraz – nie ma sprawy. Dzięki temu mam zapewnioną szczerość i szczodrość drugiej strony. To element strategii bycia najlepszym klientem swojego dostawcy.

Lokal, który kupiłem był jednym z ostatnich i nie najbardziej płynnych. Niskie piętro, powierzchnia to ponad 40 m.kw., ale 3 pokoje. Stan zdewastowany, do remontu. Dodatkowo lokatorka, kilka osób zameldowanych i inne wydawałoby się problematyczne sprawy.

Ale nie tutaj. Lokatorki osobiście nie spotkałem. Zespół Skarbca, przy współpracy z urzędnikami miasta przeprowadził Panią do innego lokalu, dokonał wymeldowań administracyjnych, a mój pośrednik (którego też jeszcze nie spotkałem osobiście) odebrał klucze 28 września i dzisiaj rano zameldował mi plan wizyt z klientami.

Pierwsze wizytacje klientów odbywają się w tym tygodniu. Plan inwestycji nie jest nadmiernie skomplikowany. O ile jutro z rana lokal nie znajdzie nabywcy, to zostanie posprzątany. Trzeba będzie zamówić kontener i ekipę, która wyrzuci stare meble i posprząta lokal oraz umyje okna. Jeżeli mieszkanie nie znajdzie nabywcy w ciągu tygodnia, to zostanie odświeżone. Przemalujemy ściany, wymienimy lampy na nowe lub być może dodamy nawet trochę światła. W przypadku niepowodzenia wspomnianych kroków, zrewidujemy plan działania.

W taki sposób mogę inwestować.

W kolejnym wpisie zdam raport z postępów mojej inwestycji przy Teatralnej. A przy zakończeniu projektu podsumujemy jego rentowność i wszystkie problemy, z którymi trzeba było sobie poradzić.

Proszę napisz w komentarzu w jakim mieście Ty inwestujesz i czy jest to Twoja działalność dodatkowa, czy biznes, w którym działasz na codzień.