Zaczynamy nowy projekt – mieszkanie na flipa w Katowicach

Występując na spotkaniach Global Investor Club podaję przykłady moich projektów. Słuchaczami najczęściej są inwestorzy robiący flipy, wynajem, podnajem. Osoby inwestujące około 1 miliona złotych rocznie. Czasami trafia się mniejszy deweloper, który buduje do kilkunastu domów lub kilkudziesięciu lokali rocznie. Moje rozmowy z większymi inwestorami odbywają się na indywidualnych spotkaniach poza Klubem.

Kiedy wspomniałem o prowadzeniu bloga, zaraz pojawiły się pomysły, by takie inwestycje śledzić od początku do końca, dyskutować w trakcie nad rozwiązaniami i podsumowywać w oparciu o doświadczenia moje.

Wprawdzie pojedyncze mieszkania i działki stanowią dla mnie działalność dodatkową, to jednak zawsze są ciekawą historią i mogą służyć wielu moim czytelnikom, jako praktyczna wskazówka.

Inwestowanie zdalne

Inwestować zdalnie zacząłem w 2006 roku. Pracują wtedy w korporacji, gdzie na co dzień miałem do czynienia z pracą z innymi krajami, gdzie nie było możliwości bezpośredniego wpływu i kontroli. Ważniejsze było dobre planowanie, komunikacja i reagowanie na materializujące się ryzyka. Jednak najważniejszy jest zespół, który zapewnia wypełnienie zadań w zdalnej lokalizacji. Bez tego żadne działanie się nie powiedzie.

Katowice

Rynkowi katowickiemu zacząłem przyglądać się rok temu, wraz z rozwojem oddziału Global Investor Club w tym mieście. Rozległa aglomeracja, kilka miast, prawie 3 miliony mieszkańców. Główna trasa średnicowa, która od godziny 15-tej staje się nieprzejezdna, a objazdy uniemożliwiają linie kolejowe. Sporo starej substancji w centrum miasta, ale nie tylko. Dużo budownictwa z czasów komuny powtykanych tu i ówdzie. Na wierzchu parę wisienek z ostatnich 10 lat, które wyszły spod ręki architektów. W większości są to budynki państwowe. W sumie rynek pełen możliwości, a ceny lokali do remontu o ponad połowę niższe, niż ceny w Warszawie. Na początek wystarczy.

Pierwszą inwestycję w tym rejonie zaliczyłem rok temu i zdziwiło mnie jak płynny jest to rynek. Duży rynek powoduje, że łatwo jest nabyć i łatwo jest sprzedać. Pomimo niskich cen, nie ma dużej konkurencji. Inwestowanie w nieruchomości, nawet przy najmniejszych lokalach to wciąż kapitałochłonna gra.

Skarbiec Kamienic

Ofertę przy ul. Teatralnej w Katowicach otrzymałem ze Skarbca Kamienic. Jest to projekt, którego jestem ojcem chrzestnym. Przekazałem do Mikołaja Roszaka całą wiedzę, doświadczenie, wzory dokumentów i kontakty, które miałem w zakresie kamienic. Jestem także mentorem rozrastającego się zespołu Skarbca, z którym spotykamy się regularnie w każdym tygodniu nad analizą obiektów, biznesplanowaniem. Pomagam im także rozwiązywać bieżące problemy.

Jestem także pierwszym i najlepszym klientem tego projektu. Tzn. otrzymując dobre oferty – biorę natychmiast i moja odpowiedź zarówno w zakresie tego, czy w lokal wchodzę, czy też nie wychodzi ode mnie w ciągu maksymalnie 2 godzin od zapoznania z ofertą.

Skarbiec daje mi także bardzo dużo elastyczności. Np. moje lokale trzymam do końca na umowie przedwstępnej, płacąc PCC i opłaty notarialne jak najpóźniej w procesie inwestycji, bądź też nie nabywając ich, a zwracając do Skarbca, by ten sprzedał kolejnemu klientowi i rozliczył się ze mną z zarobku. Nie jest to wprawdzie standardowa formuła, ale inwestując ze Skarbcem regularnie i dużo można liczyć na specjalne warunki.

Lokal przy ul. Teatralnej

Ze względu na to, że lokal jest przedmiotem obrotu, nie zdradzę na razie dokładnego adresu. Sama ulica jest fantastycznie zlokalizowana. Centrum. Blisko odnowionego rynku (tak! Katowice mają rynek i to całkiem sympatyczny). Pomiędzy prestiżowymi hotelami, których w Katowicach jest niewiele. Z jednej strony ulicy zabytkowy i okazały budynek teatru. Z drugiej szkoła muzyczna. W bezpośrednim zasięgu kilka wyższych uczelni. Sama ulica w planie rewitalizacji miasta ma zostać zamieniona na deptak z przeważającą funkcją gastronomiczną.

Budynek, w którym mieści się lokal zbudowany został w roku 1893 i jest jednym z niewielu nieodnowionych budynków na tej ulicy. Bardzo podoba mi się, że opłakany stan tynków kontrastuje z sąsiadującym, odnowionym podwórkiem i łatwo jest pokazać stan docelowy.

Sama kamienica, chociaż tynki ma w opłakanym stanie ma zdrowe mury. Cały budynek został wykupiony przez inwestorów Skarbca. Jednych na wynajem, innych na flipa, lokale usługowe pod konkretne działalności – na froncie budynku ma powstać zakład fryzjerski. Wspólnota złożona z inwestorów przegłosowała w ponad 25 uchwałach komplet remontów i aktualnie finalizowane są dokumenty przez architektów do zgłoszeń i pozwoleń. Lada dzień ruszy wymiana pionów.

Umowę przedwstępną podpisałem w sierpniu 2018 roku i wpłaciłem całość kwoty za lokal. Jest to kolejny element mojej dobrej współpracy ze Skarbcem. Za każdym razem ustalam wysokości płatności na poszczególnych etapach oraz weryfikuję, czy na tym etapie potrzebują więcej, czy mniej. Jeżeli więcej teraz – nie ma sprawy. Dzięki temu mam zapewnioną szczerość i szczodrość drugiej strony. To element strategii bycia najlepszym klientem swojego dostawcy.

Lokal, który kupiłem był jednym z ostatnich i nie najbardziej płynnych. Niskie piętro, powierzchnia to ponad 40 m.kw., ale 3 pokoje. Stan zdewastowany, do remontu. Dodatkowo lokatorka, kilka osób zameldowanych i inne wydawałoby się problematyczne sprawy.

Ale nie tutaj. Lokatorki osobiście nie spotkałem. Zespół Skarbca, przy współpracy z urzędnikami miasta przeprowadził Panią do innego lokalu, dokonał wymeldowań administracyjnych, a mój pośrednik (którego też jeszcze nie spotkałem osobiście) odebrał klucze 28 września i dzisiaj rano zameldował mi plan wizyt z klientami.

Pierwsze wizytacje klientów odbywają się w tym tygodniu. Plan inwestycji nie jest nadmiernie skomplikowany. O ile jutro z rana lokal nie znajdzie nabywcy, to zostanie posprzątany. Trzeba będzie zamówić kontener i ekipę, która wyrzuci stare meble i posprząta lokal oraz umyje okna. Jeżeli mieszkanie nie znajdzie nabywcy w ciągu tygodnia, to zostanie odświeżone. Przemalujemy ściany, wymienimy lampy na nowe lub być może dodamy nawet trochę światła. W przypadku niepowodzenia wspomnianych kroków, zrewidujemy plan działania.

W taki sposób mogę inwestować.

W kolejnym wpisie zdam raport z postępów mojej inwestycji przy Teatralnej. A przy zakończeniu projektu podsumujemy jego rentowność i wszystkie problemy, z którymi trzeba było sobie poradzić.

Proszę napisz w komentarzu w jakim mieście Ty inwestujesz i czy jest to Twoja działalność dodatkowa, czy biznes, w którym działasz na codzień.

 

 

I am buying a Property in Poland. I need a public notary.

You really do. In most legal systems properties are handed over between seller and buyer with help of public notary („notariusz”). Same in Poland. You may be used in your country of origin for public notary certyfing signatures to document prepared by your lawyers. In Poland it works differently. There is a special form of authenticated deed for property ownership change. It is a formal document prepared not by sides of the deal or their lawyers, but by public notary himself. He/she writes down agreed paragraphs and verifies them according to polish law. This form of document is called „akt notarialny” and is the only possible form for property ownership handover.

 

When do you need a public notary?

Signing preliminary agreement („umowa przedwstępna”) – for this action using help of public notary is your choice. You can have regular agreement signed by sides of the deal with no witness or you may use notary to sign „akt notarialny”. Form of „akt notarialny” cost you money, but gives you a few advantages:

  1. You can put formal claim to finalize the deal in Property Registry.
  2. You can introduce strong security records, like 777 (there will be separate blog entry about this one in the near future).
  3. You can finalize the deal despite your counterpart would like to back out of it.

Signing final agreement („umowa przeniesienia własności”) – „akt notarialny” is the only form you can handover rights to a property between parties.

Issuing power of attorney („pełnomocnictwo”) – if you like to empower somebody to sign „akt notarialny” in your name, the power of attorney document must have the same strength, so requires another „akt notarialny”.

 

Language of documents

By general guindance the language of „akt notarialny” SHOULD be Polish. While we all know how strong SHOULD meaning is, for polish legal system SHOULD means MUST. However documents signed in a form of „akt notarialny” makes public notary ensures both sides understood the text of the document before putting forward their signatures. This is the place you need a translator. It would be good to have translator specialized in work with public notaries. Bear in mind you will not sign „akt notarialny” in English or any other language nor get a translated copy of any legal signifficance. It is also important that public notary is insurred in case of any mistakes from his side, however I’ve never got a chance to verify how it works.

 

How much?

There is a cap for public notary charges. It may change every year. Bear in mind this charges are negoatiable and the very one reason this is the first article on my blog written in English is that expats always pay the maximum charge. I wouldn’t call it a part of polish legendary hospitality. You should straight away ask for a discount of 20%.

What you pay to notary is a bit confusing. First you pay notary fee for his service. Add to it 23% VAT. Then you pay notary fee for every page of document extract. This is very misleading. The maximum charge here is 6 zł per every started page + 23% VAT. In my archive I have old documents with 2000 characters per page. Now the charakter size and line spacing is additional business for notaries. Especially development agreements are long and cost you a lot for copies. My longest „akt notarialny” is 75 page long. Typically you should prepare for 25-30 pages if you buy from a developer and 10-12 pages if you buy from the market.

Additionally public notary is obliged to ask you for 2% PCC (tax on civil transactions) if you buy from the market. You also pay for each entry in Property Registry.

Public notary maximum charges in 2018:

Property price Maximum chargé
up 3,000 zł 100 zł
between 3,000 zł and 10,000 zł 100 zł + 3% for everything above 3,000 zł
between 10,000 zł and 30,000 zł 310 zł + 2% for everything above 10,000 zł
between 30,000 zł and 60,000 zł 710 zł + 1% for everything above 30,000 zł
between 60,000 zł and 1,000,000 zł 1,010 zł + 0,4% for everything above 60,000 zł
between 1,000 ,000 zł and 2,000,000 zł 4,770 zł + 0,2% for everything above 1,000,000 zł
above 2,000,000 zł 6,770 zł + 0,25% for everything above 2 000 000 zł, no more than 10,000 zł

 

Are you a foreigner?

Public notary also verifies your foreigner status. In polish law A FOREIGNER is either a person with non-polish passport or a company with more than 50% shares in non-polish hands. Some types of properties require special procedures to be bought by foreigners. For identification purposes you use your passport.

 

How to address public notary in Polish?

You can call public notary „notariusz” or „rejent”. So addressing a male you call „Panie notariuszu” or „Panie rejencie”, while doing the same for a female „Pani notariusz” or „Pani rejent”.

 

In the end – something nice

Please be aware, that public notary is a kind of clerk. He/she is obliged to serve you explanations of legal side of what you plan to do FREE OF CHARGE.

 

Need assistance?

If you look for a notary in Poland or would like to ask for assistance during your „akt notarialny” – please let me know. This is one of my service I am glad to provide.

 

 

Source of picture: bixabay.com

Dlaczego inwestujemy w nieruchomości

Moje inwestycje na rynku nieruchomości rozpoczynałem w 2004 roku. Od 1998 roku działałem na rynku kapitałowym, dzięki koledze Tomkowi z liceum i Piotrkowi ze studiów. Nie miałem wtedy wyraźnego powodu, dla którego chciałem inwestować. Nie czułem wartości pieniądza, ani co można z jego pomocą zrobić. Nie miałem też wielu potrzeb, które pojawiają się później. Może dlatego udało mi się jako studentowi, bez dochodów, złożyć skuteczny wniosek o 1 milion złotych kredytu na zakup akcji Orlenu. Na szczęście, dzięki gigantycznej redukcji tej emisji, nic z mojego zakupu nie wyszło. No ale o tym gdzie i kiedy indziej.

Z czasem moja świadomość powodów, dla których chcę być inwestorem rosła. Dziś jest to najważniejszy pytanie, które zadaję, gdy przyjmuję nową osobę na mentoring. Od powodów inwestowania, zależy dobór strategii, tempa inwestowania, ryzyka, czy zaangażowanie czasowe.

Pozytywnym zjawiskiem jest to, że do tej pory nie spotkałem kogokolwiek, kto chciał po prostu być bogaty, mieć dużo pieniędzy, lub prezentował inny abstrakcyjny powód bogacenia się. Rzeczywistość wygląda tutaj lepiej, niż wyobrażenia większości ludzi o inwestorach, rentierach, czy biznesmenach. Ci ludzie nie robią tego co robią wyłącznie dla pieniędzy. Robią to z innych powodów, a pieniądze są dla nich środkiem lub gwarantem do spełnienia innego celu. Jakiego?

Powody, które podają inwestorzy podzielić mogę na dwie grupy. Te które dotyczą najczęściej ich bytowania oraz te, które dotyczą ich aspiracji.

W 2017 ośrodek KANTAR PUBLIC przeprowadził dla POLITYKI badania, dotyczące lęków Polaków. W badaniu tym 27% ankietowanych stwierdziło, że  boi się zubożenia na starość, a 26% niepewnej przyszłości rodziny i dzieci. Większym lękiem od tego, szczególnie w grupie 40 i 50-latków było jedynie zagrożenie islamem.

Ciekawe jest to, że obawy finansowe Polaków dotyczyły bardziej przyszłości, niż teraźniejszości. Niemniej w podstawowym zakresie powodów inwestycyjnych pojawiają się następujące:

Zabezpieczenie kapitału

Od dawna wiadomo, że pieniądze leżące na koncie lub lokacie bankowej tracą na wartości – zżera je inflacja. Dodatkowo od kilku lat banki przestały już pełnić funkcje bezpiecznej instytucji. Po upadku banków na Cyprze i Islandii, zmieniło się także prawo w Polsce. Gwarantowane są depozyty do równowartości 100 000 EUR, ale sam Bankowy Fundusz Gwarancyjny obsłuży upadek jedynie małego fragmentu systemu bankowego (do dyspozycji Funduszu jest niecałe 10 mld złotych). W przypadku większych problemów moim zdaniem nastąpi nacjonalizacja części majątków prywatnych, w postaci zajęć depozytów. Trochę trudniej będzie z nieruchomościami. W przypadku nacjonalizacji, przed którą inwestor nie ma jak się bronić, dla skarbu państwa stanowić one będą dobro o wątpliwej płynności. W końcu będą to czasy kryzysu i potrzeby szybkiej gotówki.

Od 10 czerwca 2016 roku obowiązuje również ustawa, wdrażająca Bank Recovery and Resolution Directive, która pozwala bankom na wykorzystanie do ratowania się w sytuacji bankructwa pieniędzmi swoich klientów. Mit bezpiecznego banku skutecznie rozwiali nasi rządzący.

Z tego też względu lokowanie środków w nieruchomościach zapewnić ma to, że nasze pieniądze podlegają jedynie ryzyku politycznemu, ale już nie inflacyjnemu.

Musimy sobie jednak uświadomić, że ochrony przed inflacją nie zapewnia sama wartość nieruchomości. Wzrosty cen nie wyprzedzają inflacji, podobnie jak wzrostu płac. Ochronę zapewnia pracująca, wynajmowana nieruchomość, ze względu na to, że zaspokaja jedną z podstawowych potrzeb człowiek, za którą płaci on w zależności od swojej zamożności, a nie od czynnika inflacji.

Pamiętajmy także, że niepracująca nieruchomość niszczeje i wymaga dodatkowych nakładów.

Bezpieczeństwo finansowe

Innym celem jest osiągnięcie bezpieczeństwa finansowego. Jest to taki stan finansów, który pozwoli przetrwać negatywne zjawiska. Zestaw tych negatywnych zjawisk każdy inwestor definiuje sobie sam. Od utraty pracy, przejścia na emeryturę, dorastania i uposażenia dzieci, poprzez śmierć partnera życiowego, niepełnosprawność, aż do zjawisk typu wojna i konieczność migracji. O ile w pierwszej grupie przypadków nieruchomości są bardzo pomocne i istnieją gotowe strategie tworzenia własnego funduszu emerytalnego, bądź powierniczego. O tyle w przypadku wojny nieruchomości w kraju, ogarniętym działaniami wojennymi są dobrem niepłynnym.

Wolność finansowa

To taki poziom finansów, który pozwala na swobodne życie, przy którym wszystkie nasze wydatki pokrywane są z pracujących nieruchomości i innych aktywów, dających regularny dochód. Stan wolności jest określany indywidualnie przez każdego inwestora, bo zależy od zakładanego przez niego poziomu wydatków. Obowiązuje jednak definicja, że powinien to być poziom pokrywający wydatki związane z egzystowaniem – zamieszkanie, wyżywienie, ubranie, edukację, itp…

Realizacja celów życiowych

Czy jest to podróżowanie, pomaganie biednym, licencja pilota śmigłowca, stworzenie nowego leku, zakup jachtu – każdy z nas ma jakieś marzenie, które może stać się celem w życiu. Nieruchomości i inwestowanie w nie staje się środkiem, bez którego osiągnięcie celu byłoby niemożliwe i pozostawiało go jedynie w sferze marzeń. Niestety, ale nasz Świat skonstruowany jest tak, że pieniądze stają się podstawowym narzędziem osiągania celów.

Zmiana Świata na lepszy i zostawienie czegoś po sobie

Inwestorzy nieruchomościowi są w moim sercu na szczególnym miejscu. Ich praca polega na zmianie stanu rzeczy na lepszy. Dla siebie i swoich dzieci, a przy okazji dla innych. Zaspokajają podstawowe potrzeby człowieka związaną z wyżywieniem (nieruchomości rolne), schronieniem (mieszkania i domy), czy dystrybucją dóbr (nieruchomości komercyjne). Modne ostatnio flipy skutkują odnowieniem zniszczonej tkanki mieszkaniowej. A projekty renowacji kamienic i ich otoczenia powodują przywrócenie świetności centrów polskich miast. Trudno o lepszy pomnik, niż ten, gdy zmienia się jakość życia ludzi. Niezaprzeczalnym atutem nieruchomości jest ich trwałość. Lubię szczególnie dwie grupy inwestorów – tych, którzy remontują kamienice oraz budujących nowe osiedla. Skutek działań tych ostatnich można oglądać np. na mapach, w postaci nazwanych przez nich ulic.

Samorealizacja i status

Funkcjonowanie w wielu grupach społecznych, uzależnione jest od statusu, który w nich posiadasz. Posiadanie nieruchomości uznawane jest za sukces. Posiadanie nieruchomości prestiżowych za sukces jeszcze większy. Jako Polacy mamy problem z odbiorem wyższych niż nasze statusów. Osoby, które posiadają osiągnięcia doceniane są wyłącznie w swojej grupie społecznej lub zawodowej oraz przez osoby aspirujące do tej grupy. Pozostałe, albo nie przywiązują do tego wagi, albo starają się ten sukces zanegować. Niezależnie jednak od zdania innych, w grupie posiadaczy hoteli, wyższy status ma ten, który ma więcej lepszych hoteli. A sam status jest już narzędziem podobnym do pieniędzy – pozwala realizować kolejne cele.

Niezależnie od Twojego celu inwestorze, chciałbym serdecznie podziękować Tobie za to co robisz. Czy sourcujesz, podnajmujesz, wynajmujesz, flipujesz, remontujesz, budujesz, obracasz, oddłużasz, dzięki realizowaniu przez Ciebie Twojego celu, zmienia się krajobraz polskich miast. Do tego każda złotówka, którą obracasz generuje PKB, VAT, PCC, PIT, CIT, podatki od nieruchomości, rolne, leśne, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty za wnioski w sądach wieczystoksięgowych i dziesiątki innych opłat, dzięki którym powstają nowoczesne drogi, szkoły, uniwersytety, a naszego bezpieczeństwa strzegą dobrze wyekwipowane i wyszkolone służby, a nad przyjaznym i chroniącym obywatela prawem czuwają doświadczeni mężowie stanu, zasiadający w Sejmie i Senacie. Jeżeli sam tego nie czujesz, to jest to kolejny powód, byś zakasał rękawy. W Polsce jest ponad 14 milionów mieszkań, prawie 19 milionów hektarów gruntów rolnych i ponad 9 milionów ha lasów. Mamy naprawdę sporo do roboty.

 

P.S.

Drogi czytelniku. Proszę napisz w komentarzu z jakiego powodu TY inwestujesz w nieruchomości.